Scenario 1: gunstig scenario

Vincent en Sandra kopen in 2019 een appartement van € 200.000,- in Groningen en sluiten hiervoor een verhuurhypotheek. Ze brengen € 50.000,-  eigen geld in.

Ze verhuren de woning aan hun studerende dochter Iris en een mede-studente. Door de lage hypotheekrente zijn ze veel voordeliger uit dan via een commercieel kamerverhuurbureau. Vijf jaar later - na het afstuderen van Iris - verkopen ze het appartement voor € 230.000,-. Ze hebben in vijf jaar tijd € 2.000,- aan onderhoudskosten.

Door de gunstige prijsontwikkeling is het totale rendement op de investering 56%. Het jaarlijkse rendement is dus ca 11% per jaar. Ook hebben ze flink op de huurkosten voor hun dochter bespaard.

Samenvattend:

Investering:    € 50.000,-
Periode: 5 jaar
Rendement op verhuur:    positief
Waarde op einddatum: € 78.000,-
Winst: € 28.000,-
Waardeontwikkeling: ca. 11% per jaar

Scenario 2: neutraal scenario

Door de lage hypotheekrente besluiten Marlon en Dennis in 2020 de woning van de buren in Boxtel te kopen. De buren gaan verhuizen naar een verzorgingsflat in Tilburg. Marlon en Dennis gaan de woning verhuren.

De prijs is van de woning € 360.000,- en de verbouwingskosten zijn € 40.000,-. Marlon en Dennis brengen € 100.000,- eigen geld in en sluiten een verhuurhypotheek af van € 300.000,-.

Na vijf jaar loopt de rentevastperiode af en zetten Marlon en Dennis de hypotheekrente opnieuw  voor vijf jaar vast. De hypotheekrente is ondertussen gestegen van 1,5% naar 4%. De hogere rentelasten kunnen maar beperkt worden doorberekend in de huur.

De prijsontwikkeling is de eerste jaren positief , maar na enkele jaren zakt de woningmarkt in. In 2030 verkopen Marlon en Dennis de woning voor € 410.000,-. Het rendement op hun investering bedraagt dus ca 1% per jaar.  

Ondanks de rentestijging zijn de gemiddelde huurinkomsten over de periode van tien jaar nog net hoger dan het bedrag dat ze aan rente hebben betaald. Dit ondanks het feit dat ze anderhalf jaar lang geen huurinkomsten hadden door verbouwing en leegstand van de woning.

Samenvattend:

Investering:    € 100.000,-
Periode: 10 jaar
Rendement op verhuur:    licht positief
Waarde op einddatum: € 110.000,-
Winst: € 10.000,-
Waardeontwikkeling: ca. 1% per jaar

Scenario 3: negatief scenario

Eveline verkoopt haar onderneming, maar blijft als directeur in dienst. Ze koopt voor € 1,5 miljoen drie luxe appartementen in Bussum en Naarden voor de verhuur aan expats. Ze besteedt € 750.000,- van haar winst voor het kopen van de appartementen. De resterende € 750.000,- leent ze via drie hypotheken (waarvan 1 bij Lloyds Bank). Haar eigen  huis is inmiddels € 1 miljoen waard.

Na twee jaar blijkt de arbeids- en huizenmarkt over de top te zijn. Twee van de drie expats vertrekken kort na elkaar naar hun thuisland. Voor een van de huurders gaat dit gepaard met een juridische procedure die € 4.000,- kost. Het derde appartement blijkt groot onderhoud nodig te hebben. Dat kost Eveline € 20.000,- .

Door de veranderde marktomstandigheden lukt het Eveline niet om de twee leeggekomen  appartementen opnieuw tegen een goede prijs te verhuren. Tot overmaat van ramp wordt Eveline ontslagen. Door de tegenvallende huuropbrengsten en haar teruggevallen inkomen kan Eveline de maandlasten niet meer betalen en is zij uiteindelijk gedwongen om de twee lege appartementen en haar eigen woning te verkopen.

De huizenmarkt daalt in vier jaar tijd met 10%.

De opbrengst van de twee panden is € 900.000,-  Ze lijdt een geschat verlies van € 100.000,- op deze woningen. Daarnaast zijn het derde verhuurappartement en haar eigen woning flink in waarde gedaald.

Het negatieve rendement op haar investering is uiteindelijk zo’n 25% (ca -/- 6% per jaar). Daarnaast blijken de totale huurinkomsten lager te zijn dan de lasten voor rente, verzekeringen, energie en overige kosten.

Samenvattend:

Investering:    € 750.000,-
Periode: 4 jaar
Rendement op verhuur:    negatief
Waarde op einddatum: € 576.000,-
Winst: € 174.000,-
Waardeontwikkeling: ca. -6% per jaar