Lloyds Bank bepaalt voor de beoordeling van de hypotheekaanvraag het (gezamenlijk) toetsinkomen. Het toetsinkomen kan ook uit verschillende inkomensbestanddelen bestaan als dit inkomen vast en bestendig is.
Er moet sprake zijn van in euro uitbetaald inkomen op een Nederlands IBAN van de aanvrager(s). Inkomen uitbetaald in andere valuta dan euro en uitbetaling per kas is onacceptabel. Inkomen uit het buitenland in euro kan vooraf worden voorgelegd. Dit geldt voor aanvragen met en zonder NHG.
De volgende inkomenscomponenten kunnen worden gerekend tot het toetsinkomen als deze op de werkgeversverklaring staan:
|
* Een loonsverhoging moet schriftelijk worden bevestigd door de werkgever.
** Als de ingangsdatum van het toekomstig inkomen na de geplande passeerdatum ligt, moet voor de tussenliggende periode worden aangetoond dat de werkelijke maandlast betaalbaar is.
Bij een verwachte inkomensdaling moet Lloyds Bank ook op de hoogte worden gesteld. De daling wordt dan meegenomen in de beoordeling van de hypotheekaanvraag.
Als inkomenscomponenten zijn gecombineerd in een zogenoemd flexbudget of individueel keuzebudget (IKB), worden alleen de vaste componenten (zoals vakantiegeld en/of een vaste 13e maand/eindejaarsuitkering) meegenomen in de berekening van het toetsinkomen. Overige (kosten)vergoedingen zoals telefoon-, reis- en opleidingskosten worden niet meegenomen. De opbouw van het budget moet blijken uit de cao, arbeidsovereenkomst, een door werkgever ondertekende verklaring of de werkgeversverklaring.
Is er sprake van ouderschapsverlof? Dan ontvangt de aanvrager voor de uren waarin er sprake is van ouderschapsverlof geen salaris. Hiermee houden we rekening bij de bepaling van het toetsinkomen. Loopt het ouderschapsverlof binnen 6 maanden na het uitbrengen van het Bindend Hypotheek Aanbod af? En is er geen sprake van geplande voortzetting/verlenging van ouderschapsverlof? Dan kan er met het inkomen zonder ouderschapsverlof gerekend worden. De werkgever moet hiervoor een verklaring afgeven.
In deze verklaring moet staan:
- Wat de einddatum van het ouderschapsverlof is.
- Of er sprake is van een geplande voortzetting of verlenging van het ouderschapsverlof.
* Zo nee: Wat het inkomen na einde ouderschapsverlof is.
* Zo ja: Wat het inkomen in de nieuwe periode van ouderschapsverlof wordt (op basis van onbetaald verlof).
Als inkomenscomponenten zijn gecombineerd in een zogenoemd flexbudget of individueel keuzebudget (IKB), nemen wij alleen de vaste componenten mee in de berekening van het toetsinkomen. Voor deze componenten is geen andere bestemming dan uitkering in geld mogelijk (zoals vakantiegeld en / of een vaste 13e maand / eindejaarsuitkering).
Overige (kosten)vergoedingen zoals telefoon-, reis- en opleidingskosten nemen wij niet mee. De opbouw van het budget moet blijken uit de cao, arbeidsovereenkomst, een door werkgever ondertekende verklaring of de werkgeversverklaring.
Inkomen uit loondienst behoort tot het toetsinkomen als er sprake is van een:
- Vast dienstverband
- Tijdelijk dienstverband waarbij de werkgever een intentieverklaring voor een vast dienstverband afgeeft volgens de normen van NHG. Als het dienstverband binnen één maand afloopt, dan moet er een schriftelijke bevestiging worden aangeleverd van de omzetting naar een vast dienstverband.
Het inkomen moet worden aangetoond met een werkgeversverklaring en een salarisstrook. Op het moment van het afgeven moet de proeftijd van het dienstverband zijn verstreken De werkgeversverklaring mag niet ouder zijn dan drie maanden op het moment van uitbrengen van het bindend hypotheekaanbod. Is het dienstverband minder dan 6 maanden geleden ingegaan? Dan is een bankafschrift waarop de bijschrijving van het salaris zichtbaar is ook nodig.
Lloyds Bank verstrekt geen hypotheek als er sprake is van loonbeslag of looncessie. Daarnaast mogen de werkgever en de werknemer niet de intentie hebben om het dienstverband op te zeggen tijdens het aanvraagproces.
Lloyds Bank verstrekt geen hypotheek aan ondernemers en werknemers van bedrijven die actief zijn in de (soft)drugsindustrie, de seksindustrie, niet transparante financiële dienstverlening of branches die niet goed beoordeeld kunnen worden.
Bij de Inkomensbepaling Loondienst maken we gebruik van het UWV verzekeringsbericht als bron, aangevuld met de salarisstrook en de Inkomensbepaling Loondienst rekentool. Deze inkomensbepaling accepteren we voor aanvragen met en zonder NHG. We hanteren voor beide de acceptabele inkomensvormen en rekenregels van NHG. Voor meer informatie, zie nhg.nl.
De Inkomensbepaling Loondienst is toe te passen bij:
- Vast dienstverband
- Tijdelijk dienstverband met intentieverklaring
- Inkomen uit flexibele arbeidsrelatie
Salarisstrook
Wordt de methodiek Inkomensverklaring Loondienst gebruikt? Dan is een werkgeversverklaring niet nodig. Een salarisstrook niet ouder dan drie maanden is nog wel nodig.
De salarisstrook wordt beoordeeld om:
- de werknemersbijdrage pensioen te bepalen/controleren
- te controleren of er sprake is van loonbeslag
- te controleren of er sprake is van uitdiensttreding
Als de aanvrager de afgelopen 3 jaar variabele inkomensbestanddelen (provisie, bonus, tantième) aantoonbaar en structureel heeft ontvangen bij dezelfde werkgever, nemen we hiervan maximaal 20% van het bruto inkomen (incl. vakantiegeld) mee als toetsinkomen. Hierbij gaan we uit van het gemiddelde over de laatste drie kalenderjaren tot maximaal het laagste van het laatste jaar, of het huidige inkomensbestanddeel zoals vermeld op de werkgeversverklaring.
Met aantoonbaar wordt bedoeld: Relevante salarisstroken van de afgelopen 3 jaren. Dit moet minimaal 1 strook per jaar zijn waarop het totaal (cumulatief) mee te nemen variabele inkomen zichtbaar is. Het variabele inkomen moet passen bij het beroep en de branche.
Het is mogelijk om inkomen uit meerdere dienstverbanden te rekenen tot het toetsinkomen. Bij meerdere dienstverbanden rekent Lloyds Bank maximaal met een toetsinkomen dat gebaseerd is op 40 uur per week.
Een toetsinkomen dat gebaseerd is op meer dan 40 uur per week kan op voorlegbasis worden beoordeeld.
Dit geldt voor aanvragen met en zonder NHG.
Voor inkomen uit een bedrijf van (schoon)familie of van een (ex-)partner geldt het volgende:
- De aanvrager moet minimaal zes maanden in dienst zijn op de datum van het bindend hypotheekaanbod
- Het dienstverband moet worden aangetoond met de arbeidsovereenkomst en kopie van Mijn UWV
- Er moet een verklaring van de accountant van het bedrijf worden aangeleverd. De verklaring, op briefpapier van de accountant, moet overeenkomen met de overige inkomensstukken en vermeldt het inkomen, de datum indiensttreding en de functie van de aanvrager
Salarisverhogingen in de afgelopen zes maanden en toekomstige verhogingen worden niet tot het toetsinkomen gerekend.
Dit geldt voor aanvragen met en zonder NHG.
Inkomen uit een flexibele arbeidsrelatie mag worden meegenomen in de bepaling van het toetsinkomen als er sprake is van bijvoorbeeld uitzendwerk, werk als oproepkracht, seizoenswerk of inkomen uit een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd als er geen intentieverklaring door de werkgever wordt afgegeven.
Wij bepalen het toetsinkomen op basis van het gemiddelde inkomen over de laatste drie kalenderjaren tot maximaal het laagste van het laatste jaar of het huidige inkomen. Het gemiddelde inkomen moet worden aangetoond door het aanleveren van de jaaropgaven van de afgelopen drie kalenderjaren.
Dit geldt voor aanvragen met en zonder NHG. Financiering op basis van een perspectiefverklaring of arbeidsmarktscan is niet mogelijk.
- Fase A uitzendcontract wordt beoordeeld op basis van het gemiddelde inkomen over de afgelopen drie kalenderjaren (flexwerk)
- Fase B uitzendcontract kan worden beoordeeld als een tijdelijk dienstverband met intentieverklaring - als schriftelijk kan worden aangetoond dat het uitzendbeding is uitgesloten
- Fase C uitzendcontract wordt beoordeeld als een dienstverband voor onbepaalde tijd
Het dienstverband moet aangetoond worden met een werkgeversverklaring, een salarisstrook en een bankafschrift waarop de bijschrijving van het salaris zichtbaar is. Is het dienstverband minder dan 6 maanden geleden ingegaan? Dan is een bankafschrift waarop de bijschrijving van het salaris zichtbaar is ook nodig.
Inkomen uit verhuur nemen wij niet mee in de bepaling van het toetsinkomen. Dit geldt voor aanvragen met en zonder NHG.
Inkomen uit vermogen nemen wij niet mee in de bepaling van het toetsinkomen. Dit geldt voor aanvragen met en zonder NHG.
Als de aanvrager(s) binnen 10 jaar en 6 maanden vanaf de datum van het bindend hypotheekaanbod en rekening houdend met de geldigheidstermijn, de AOW-gerechtigde leeftijd bereikt, dan moet het inkomen vanaf de AOW-gerechtigde leeftijd worden aangetoond met een overzicht van MijnPensioenoverzicht.nl.
Is vanaf de AOW-gerechtigde leeftijd onvoldoende inkomen beschikbaar om de hypotheeklasten te dragen? Dan moet het verschil tussen de gevraagde lening en de maximaal mogelijke lening vanaf de AOW-gerechtigde leeftijd versneld worden afgelost.
Dit geldt voor aanvragen met en zonder NHG.
Inkomen uit VUT of levenslang pensioen kan volledig tot het toetsinkomen worden gerekend. Dit moet aangetoond worden met een overzicht van MijnPensioenoverzicht.nl.
Financiering op basis van de Inkomens Bepaling Pensioen is niet mogelijk.
Inkomen uit een lijfrentevoorziening kan worden gerekend tot het toetsinkomen, als de uitkering van de lijfrente gegarandeerd is tot het overlijden van de aanvrager(s) of minimaal voor de benodigde duur van het toetsinkomen.
Dit geldt voor aanvragen met en zonder NHG.
Het inkomen uit een zelfstandig beroep of bedrijf kan worden gerekend tot het toetsinkomen. Hiervoor moet een Inkomensverklaring Ondernemer worden afgegeven door een door Lloyds Bank geaccepteerde rekenexpert. De Inkomensverklaring Ondernemer mag op de datum van het bindend aanbod niet ouder zijn dan zes maanden.
De fiscale winstberekening, gemiddeld over de afgelopen drie kalenderjaren, is leidend voor de bepaling van het toetsinkomen. Als het inkomen van het laatste kalenderjaar lager is dan het gemiddelde, dan is het inkomen van het laatste jaar het toetsinkomen. Uit de jaarcijfers moet blijken dat de solvabiliteit en liquiditeit positief zijn en dit moet aangetoond worden met een analyse. Negatief eigen vermogen in de onderneming moet worden voorgelegd.
Een Lloyds Bank Hypotheek zonder NHG is mogelijk als men minimaal twee jaar zelfstandig is.
Lloyds Bank beschouwt een directeur-grootaandeelhouder die 5% of meer van de aandelen van de betreffende onderneming bezit als zelfstandig ondernemer. Hiervoor moet een Inkomensverklaring Ondernemer worden afgegeven door een door Lloyds Bank geaccepteerde rekenexpert. De Inkomensverklaring Ondernemer mag op de datum van het bindend aanbod niet ouder zijn dan zes maanden.
Het toetsinkomen wordt bepaald door het gemiddelde aan de ondernemer uitbetaalde loon en dividend over de afgelopen drie kalenderjaren. Als het inkomen van het laatste kalenderjaar lager is dan het gemiddelde, dan wordt het toetsinkomen vastgesteld op het laatste jaar.
Het inkomen uit dividend kan alleen tot het toetsinkomen behoren als de aanvrager(s) 100% eigenaar is/zijn van het bedrijf.
Er geldt een maximum van totaal vier geregistreerde ondernemingen per aanvrager ongeacht rechtsvorm of eventuele dochterondernemingen.
Lloyds Bank verstrekt geen hypotheek aan ondernemers die actief zijn in landen die op sanctielijsten staan of die actief zijn in de (soft)drugsindustrie, de seksindustrie, niet transparante financiële dienstverlening of branches die niet goed beoordeeld kunnen worden.
Een Lloyds Bank Hypotheek met NHG is mogelijk voor alle ondernemers die minimaal een jaar zelfstandig zijn. Het toetsinkomen wordt dan vastgesteld door een door het WEW aangestelde derde partij. De NHG Inkomensverklaring geldt voor alle ondernemers ongeacht de rechtsvorm en is het enige inkomensstuk dat aangeleverd moet worden. Het vastgestelde toetsinkomen is leidend voor Lloyds Bank.
Alleen sociale uitkeringen die blijvend van aard zijn, kunnen tot het toetsinkomen worden gerekend. Dit moet blijken uit het toekenningsbesluit afgegeven door de uitkerende instantie.
Inkomen uit persoonsgebonden budget is niet acceptabel voor Lloyds Bank. Dit geldt voor aanvragen met en zonder NHG.
Inkomen uit partneralimentatie kan worden voorgelegd. Dit geldt voor aanvragen met en zonder NHG.
Bekijk de pagina met downloads voor financieel adviseurs