Lloyds Bank Hypotheekgids

9. Onderpand

Voor de bepaling van de marktwaarde van de woning maakt Lloyds Bank onderscheid tussen bestaande woningen en nieuwbouwwoningen. De marktwaarde kan bepalend zijn voor de maximale verstrekking. Meer informatie hierover leest u in hoofdstuk 5.2.

Bij bestaande woningen gaan wij uit van de marktwaarde die blijkt uit een taxatierapport. Bij woningverbetering geldt de waarde na verbetering, op voorwaarde dat de verbetering in een bouwdepot wordt gehouden. Is de financiering lager dan 65% zonder NHG of 90% met NHG van de waarde van woning? Dan is het ook toegestaan om een Calcasa desktoptaxatie te gebruiken.

Bij nieuwbouwwoningen bepalen we marktwaarde door een nieuwbouwtaxatie of:
- NHG: NHG volgend
- Non-NHG: de koop-/aanneemsom + meerwerk + eventuele afkoopsom voor erfpacht (zover niet inbegrepen in de koop-/aanneemsom).

Een storting in het onderhoudsfonds maakt geen deel uit van de waardebepaling van nieuwbouwwoningen voor hypotheekaanvragen met en zonder NHG.
De marktwaarde vaststellen kan op basis van een gevalideerd taxatierapport. Een nieuwbouw taxatierapport kan vereist zijn als er sprake is van een aankoop van een nieuwbouwwoning, waarbij de afkoop van erfpacht meegefinancierd wordt.

Het taxatierapport moet in opdracht van de aanvrager zijn uitgevoerd, door een makelaar die op geen enkele wijze betrokken is bij de transactie van koop, verkoop of financiering met geldnemer/koper, verkoper of geldgever.

Het taxatierapport moet worden gevalideerd door een bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) gecertificeerd validatie-instituut.

Lloyds Bank stelt de volgende vereisten aan het taxatierapport, naast de standaard normen die het NRVT stelt voor een gevalideerd rapport:
- Het taxatierapport moet altijd ten behoeve van Lloyds Bank of een ‘financiële instelling’ afgegeven zijn
- Uit het taxatierapport moet blijken dat de taxateur de aansprakelijkheid ten aanzien van de financiële instelling accepteert
- Het taxatierapport mag op de datum van het bindend hypotheekaanbod niet ouder zijn dan zes maanden, gerekend vanaf de waardepeildatum
- De waarde van het onderpand moet gebaseerd zijn op een courantheid van 0 tot 12 maanden
Het is mogelijk om de waarde van de woning met een Calcasa desktoptaxatie aan te tonen. Als uitgangspunt geldt dat een desktoptaxatie aangeleverd kan worden in de volgende situaties:
- Een hypotheek met NHG tot en met 90% van de marktwaarde van de woning
- Een hypotheek zonder NHG tot en met 65% van de marktwaarde van de woning
- Een overbruggingskrediet tot en met 90% van de marktwaarde van het te verkopen onderpand
- Een wijziging op de bestaande hypotheek tot en met 90% van de marktwaarde van de woning. Dit geldt alleen voor wijziging van de bestaande hypotheek zonder verhoging van het hypotheekbedrag.

Belangrijk:
- Een desktoptaxatie moet opgemaakt zijn ‘ten behoeve van een hypotheekaanvraag bij Lloyds Bank GmbH’. Calcasa en Lloyds Bank hebben afspraken gemaakt over de acceptatiecriteria. Wanneer er niet voldaan wordt aan de acceptatiecriteria kan er geen desktoptaxatie worden uitgebracht.
- De desktoptaxatie mag op de datum van het bindend hypotheekaanbod niet ouder zijn dan zes maanden.
- Bij een desktoptaxatie wordt kwaliteitsverbetering niet opgenomen in het rapport. Daarom is de marktwaarde voor verbouwing leidend.
- De waarde van een nieuwbouwwoning kan niet op basis van een desktoptaxatie worden gewaardeerd.
Lloyds Bank stelt een uitgebreide, toereikende opstalverzekering verplicht waarin minimaal de volledige herbouwwaarde inclusief fundering verzekerd is. Een uitgebreide opstalverzekering dekt minimaal gebeurtenissen zoals brand, overstroming, ontploffing, stormschade, blikseminslag en vliegtuigschade. De opstalverzekering mag bij een gerenommeerde Nederlandse verzekeraar naar keuze worden afgesloten.
Er moet een bouwkundig rapport opgemaakt worden als:
- De taxateur in het taxatierapport aangeeft dat het onderpand nader bouwkundig onderzoek nodig heeft
- De kosten van direct noodzakelijk herstel meer dan 10% van de marktwaarde bedragen
- De bouwkundige staat van de hele woning slecht is

Bij de inschatting van de kosten voor herstel van achterstallig onderhoud moet worden uitgegaan van uitvoering van de werkzaamheden door derden. De kosten voor herstel van direct noodzakelijk onderhoud worden altijd in depot gehouden.

Een bouwkundig rapport moet door een andere taxateur zijn opgemaakt dan degene die de reguliere taxatie heeft uitgevoerd. Het bouwkundig rapport moet zijn opgemaakt volgens het NHG-model door Vereniging Eigen Huis, de gemeente of een bouwkundig bureau dat als zodanig is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. Een bouwkundig rapport mag op de datum van het bindend aanbod niet ouder zijn dan 12 maanden.
Lloyds Bank financiert woningen waarbij de grond in erfpacht is uitgegeven, als de erfpacht is uitgegeven door een overheidsinstantie. Particuliere erfpacht is op voorlegbasis mogelijk als er sprake is van een ‘Groene notariële opinie’. Bij de bepaling van de financieringslast houden wij rekening met de erfpachtcanon.

Is de erfpachtovereenkomst afgesloten voor 1 januari 1992? Dan mag de (resterende) duur van het recht van erfpacht niet korter zijn dan de helft van de looptijd van de hypotheek. Een uitzondering hierop is als in de overeenkomst staat dat het recht van erfpacht na de (resterende) duur onvoorwaardelijk wordt verlengd.

Als er sprake is van een oplopende canonverplichting, niet op basis van indexering, moet in de toetsing rekening worden gehouden met het gemiddelde te betalen bedrag in de periode van de oplopende canonverplichting.

Als er sprake is van een indexering van de canon binnen 12 maanden vanaf de datum van het bindend hypotheekaanbod, moet in de toetsing rekening worden gehouden met de geïndexeerde canon.
Alle door NHG geaccepteerde koopconstructies zijn alleen toegestaan voor hypotheekaanvragen met NHG. Op nhg.nl staat de volledige lijst met acceptabele constructies.
Als een woning wordt aangekocht die binnen 12 maanden voorafgaand aan de aankoop betrokken is geweest bij een eerdere levering (een zogenaamde ‘ABC constructie’), moet de aanvraag worden voorgelegd.

Om de aanvraag goed te kunnen beoordelen, moeten de volgende documenten aangeleverd worden:
- Koopakte van partij A naar partij B
- Koopakte van partij B naar partij C
- Verklaring voor het eventuele verschil in koopprijs in de periode dat het onderpand in eigendom is geweest van partij B
- Overige aanvullende stukken, nader te bepalen door Lloyds Bank

‘ABBA’ constructies, waarbij de woning aan een derde wordt verkocht en later weer wordt teruggekocht, accepteert Lloyds Bank niet.
Als er sprake is van de financiering van een appartement moet uit het taxatierapport blijken dat de VvE actief is. Ook moet uit het taxatierapport blijken dat het saldo van het onderhoudsfonds voldoende is en dat er een meer-jaren onderhoudsplan (MJOP) aanwezig is.

Is de VvE inactief of zijn er onvoldoende middelen in het onderhoudsfonds aanwezig? Dan kan dit worden voorgelegd. Hiervoor moeten de volgende documenten worden aangeleverd:
- Een kopie polis opstalverzekering
- De inschrijving uit de Kamer van Koophandel van de VvE
- De onderhoudsstaat van het complex
- Opgave van het saldo in het onderhoudsfonds
Lloyds Bank verstrekt alleen hypotheken op woningen in Nederland die bestemd zijn voor permanente bewoning en het hoofdverblijf zijn of worden van de aanvrager(s).

Woningen die zowel met als zonder NHG niet in aanmerking komen voor een financiering bij Lloyds Bank zijn:
- Woonboten
- Woningen met bedrijfsruimte of woon-/winkelpand
- Woningen die ten tijde van het verkrijgen in eigendom (gedeeltelijk) zijn verhuurd of bezwaard met een recht van vruchtgebruik of van gebruik en bewoning
- Woningen met een recht van opstal
- Woonwagens of woonwagenstandplaatsen
- Vakantie-, recreatie-, of tweede woningen
- Deels voor verhuur geschikte onderpanden
- Woningen die te koop staan of woningen die binnenkort door de aanvragers te koop worden gezet
- Woning waarop een aanschrijving rust zoals omgeschreven in artikel 14 t/m 20 van de Woningwet of een vooraankondiging daartoe
- Nieuwbouwwoningen in eigen beheer of zelfbouw. Woningen die in eigen beheer worden gebouwd via een gerenommeerde aannemer kunnen worden voorgelegd
- Nieuwbouwwoningen zonder insolventieverzekering
- Woonboerderijen met agrarische bestemming
- Appartementsrechten binnen een coöperatie
- Bestaande woningen waarbij er sprake is van Groninger Akte
- Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO)
- Tiny houses
- Kangoeroewoningen